Návrh nařízení vlády o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu

V ustanovení § 2257 odst. 2 občanského zákoníku je uvedeno, že nájemce provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu.

Vymezení rozsahu účasti nájemce na běžné údržbě a drobných opravách souvisejících s užíváním bytu je pouze na ujednání smluvních stran. Pokud není ve smlouvě o nájmu bytu po 1.1.2014 upraveno, co se rozumí běžnou údržbou a  drobnými opravami, je možné stále vycházet z dosavadní právní praxe, založené zrušeným nařízením vlády 258/1995 Sb., kterým se provádí občanský zákoník.

Chybějící právní úprava vymezující pojem drobné úpravy a běžná údržba, vede ke zbytečným rozporům mezi stranami, které ujednávají práva a povinnosti vznikajícího vztahu nájmu bytu. To vede k tomu, že ze strany pronajímatelů docházík neoprávněným požadavkům na plnění povinností nájemcem, která přesahují rámec drobných oprav a běžné údržby.

Cílem nařízení vlády je vymezit pojmy drobných oprav a běžné údržby související s užíváním bytu, které provádí a hradí nájemce bytu. Toto nařízení se bude vztahovat k ustanovení § 2257 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. Jsou navrhovány 3 varianty řešení.

Varianta 1 uvádí, že účast nájemce bytu na drobných opravách a běžné údržbě bude stanovena jako jedna z povinností nájemce v ustanovení občanského zákoníku v obecné poloze, tj. podrobnější úprava nebude v rámci prováděcího předpisu stanovena.

Varianta 2 počítá s vymezením pojmu drobných oprav a běžné údržby v nařízení vlády s tím, že drobné opravy a běžná údržba budou uvedeny podle věcného vymezení. Bude vymezeno, co je součástí bytu a musí být ve vlastnictví pronajímatele. U drobných oprav půjde například o opravy podlah, opravy koncových elektrických zařízení, opravy umyvadel, van, dřezů, sporáků, vařičů, kuchyňských linek a vestavěných skříní atd.V některých případech, bude uvedeno, že za drobné opravy se považují i výměny drobných součástí předmětů, na které se vymezení pojmu drobných oprav vztahuje. V případě údržby bytu půjde především o udržování a čištění bytu, malování, tapetování.Bude stanoven nepřekročitelný limit pro jeden kalendářní rok, který bude odvozen z velikosti podlahové plochy bytu a nařízením stanovené pevné částky v Kč/m². Pokud by byl tento limit účastí nájemce bytu na opravách a údržbě překročen, další náklady spojené s drobnými opravami a běžnou údržbou by již hradil pouze pronajímatel bytu.

Varianta 3 počítá s vymezením pojmu drobných oprav a běžné údržby v nařízení vlády s tím, že drobné opravy a běžná údržba budou uvedeny podle věcného vymezení nebo podle výše nákladů. Samotný výčet drobných oprav podle věcného vymezení bude přehledem činností důsledně rozděleným podle vztahu k jednotlivým zařízením a vybavením bytu (např. opravy podlah, opravy částí oken, opravy koncových elektrických zařízení, opravy vodovodních výtoků, mísících baterií, umyvadel, van, dřezů). Samostatně bude vymezen pojem běžná údržba bytu. Půjde především o udržování a čištění bytu, malování, tapetování. Kromě věcného vymezení jednotlivých drobných oprav, budou za drobné opravy považovány další opravy bytu, které nebudou uvedeny ve výčtu oprav, jestliže náklad na jednu opravu nepřesáhne právním předpisem stanovenou limitní částku v Kč. Řešena bude i otázka souběhu oprav na téže věci, které na sebe navazují a spolu souvisí. Pak by byl rozhodující součet nákladů na související opravy. Z nákladů na opravu by byly vyloučeny náklady, které s opravou přímo nesouvisejí (např. náklady na dopravu).Bude stanoven nepřekročitelný limit pro jeden kalendářní rok, který bude odvozen z velikosti podlahové plochy bytu a nařízením stanovené pevné částky v Kč/m². Pokud by byl tento limit účastí nájemce bytu na opravách a údržbě překročen, další náklady spojené s drobnými opravami a běžnou údržbou by již hradil pouze pronajímatel bytu.

K realizaci je doporučována varianta 3. S účinností se počítá předběžně od 1.1.2016.

Mgr. Daniel Gajdošík, advokátní koncipient