Důležitost a význam advokátní úschovy při koupi nemovitosti!
Pokud jste někdy přemýšleli nad smyslem a účelem advokátní úschovy finančních prostředků, která se nejčastěji využívá při prodejích nemovitých věcí, tak si podrobněji přečtěte následující krátký příběh, který by Vás o její důležitosti mohl přesvědčit.
Kupující a prodávající uzavřeli kupní smlouvu na nemovitou věc, na základě které kupující zaplatil prodávajícímu kupní cenu ve výši 820.000,- Kč. I když kupující nejprve požadoval úhradu kupní ceny prostřednictvím advokátní úschovy, nakonec přáním prodávajícího vyhověl a na advokátní úschově netrval. Následně se však ukázalo, že prodávající nebyl vlastníkem prodávané nemovité věci, když při podpisu (a jeho ověření) kupní smlouvy použil padělaný občanský průkaz skutečného vlastníka prodávané nemovitosti. Za toto své jednání byl následně uznán vinným ze spáchání trestného činu podvodu.
Naštěstí pro kupujícího se prokázalo, že osoba ověřující podpisy (v tomto případě zaměstnanec notáře) na kupní smlouvě, měla zjistit, že občanský průkaz je padělán, a proto byla shledána odpovědnost za vznik škody i u notáře. Kupující se proto následně žalobou domáhal uhrazení škody ve výši 820.000,- Kč, kterou měl uhradit společně a nerozdílně pachatel trestného činu, tj. prodávající, a notář, čemuž soud první instance vyhověl a právo na úhradu částky ve výši 820.000,- kupujícímu přiznal. Žalovaný notář se však proti tomuto rozsudku odvolal, a udělal dobře, neboť odvolací soud jeho povinnost k náhradě škody o 50 % snížil, a to z důvodu, že se kupující na vzniku škodu spolupodílel, což ostatně potvrdil i Nejvyšší soud ČR. Soudy totiž dospěly k závěru, že nevyužití možnosti zaplacení kupní ceny prostřednictvím notářské či advokátní úschovy při prodeji nemovitosti bylo v tomto případě okolností zakládající spoluzavinění kupujícího, neboť kupující svým nestandardním jednáním přispěl k výslednému škodlivému následku, tj. ke ztrátě hodnoty zaplacené kupní ceny. Kdyby kupující složil kupní cenu do advokátní úschovy, ke vzniku škody by nedošlo, neboť podvodné jednání prodávajícího by bylo odhaleno před vložením vlastnického práva do katastru nemovitostí. Z tohoto důvodu si z 50 % škodu způsobil sám kupující (viz rozsudek Nejvyššího soudu ČR, sp. zn. 25 Cdo 612/2017, ze dne 31. 1. 2018).
Notáři tedy byla uložena povinnost náhrady pouze 50 % kupní ceny, tj. 410.000,- Kč, zbytek byl nucen kupující vymáhat po pachateli trestného činu. Avšak vzhledem k tomu, že již při uzavírání kupní smlouvy pachatel tvrdil, že prostředky získané z kupní ceny za převod nemovitosti použije na úhradu svých dluhů, lze o úspěšném vymožení dlužné částky pochybovat.
Na závěr musím dodat, že advokátní ani notářská úschova finančních prostředků samozřejmě není všespásná, avšak její absence může mít pro účastníky právního vztahu nedozírné, až přímo likvidační následky. Naopak její přítomnost při prodeji nemovitých věcí je stranám vždy k užitku, neboť do právního vztahu mezi strany kupní smlouvy přinese tolik potřebnou právní jistotu a pocit bezpečí, že výše popsané se stranám nestane.
Mgr. Vojtěch Strnka, advokátní koncipient