Vládní návrh novely občanského zákoníku omezující zákonné předkupní právo při převodu spoluvlastnického podílu funkčně spjatého s bytovou jednotkou
S účinností od 1.1.2018 se v důsledku novely provedené zákonem č. 460/2016 Sb. do zákona č.89/2012 Sb., občanský zákoník, dostala zejm. ustanovení § 1124 a 1125, která se týkají zřízení zákonného předkupního práva podílových spoluvlastníků na nemovité věci, a to kromě případů, kdy šlo o převod na osobu blízkou. Předkupní právo se tak týká všech případů (kromě shora uvedeného), a to jak případů úplatného převodu vlastnického práva, tak i bezúplatného převodu.
V praxi tato ustanovení začala činit zásadní problémy v případech zejména v materii bytového spoluvlastnictví, kdy vlastník bytové jednotky vlastnil také spoluvlastnický podíl na jiné jednotce, zejména typicky garáž, sklep či podíly na jiných jednotkách, které nebyly funkčně spjaty s vlastnictvím jednotky (funkční celek dle prohlášení vlastníka zapsaný přímo v katastru nemovitostí). Problém nebyl pouze v případech tzv. funkčně spjatých nemovitostních celků zapsaných takto v katastru nemovitostí (šlo o jeden nerozdělitelný celek s jednotkou) či v případech, kdy vyhrazené garážové stání bylo součástí společných prostor domu a bylo určeno k užívání vlastníkovi konkrétní jednotky či tam, kde v prohlášení vlastníka na tato nová ustanovení bylo pamatováno a garáže či sklepy se již vyčlenily jako samostatné jednotky. Lze ovšem konstatovat, že z pohledu zákonného předkupního práva byly „bezproblémové“ maximálně 1/3 případů, ve 2/3 případů problém s realizací předkupního práva vznikal a všem dotčeným stranám způsobil problémy.
Problém ještě eskaloval v případech, kdy byl vyrozuměn předkupník o možnosti uplatnit předkupní právo v situaci, kdy již byl předmět převodu zatížen zástavním právem ve prospěch banky koupěchtivého či v případech, kdy již koupěchtivý byl zapsán jako vlastník v katastru nemovitostí a předkupník (byť splnivší všechny zákonné podmínky ustanovení § 2140 a násl. zákona č. 89/2012 Sb.) nedostal potřebou součinnost od již zapsaného katastrálního vlastníka (= koupěchtivého) a prodávajícího a musel žalovat na určení vlastnictví a uplatnit poznámku spornosti k předmětu převodu.
Dne 4.2.2019 schválila vláda návrh novely občanského zákoníku, který mimo jiných změn k oblasti bytového spoluvlastnictví, vkládá nový § 1188a, který zní:
㤠1188a
Ustanovení § 1124 a 1125 se nepoužijí, je-li s jednotkou převáděn
- spoluvlastnický podíl na jiné jednotce zahrnující nebytový prostor nebo soubor nebytových prostorů, který s ní funkčně souvisí, nebo
- spoluvlastnický podíl na nemovité věci, která funkčně souvisí s nemovitou věcí, k níž je vlastnické právo rozděleno na vlastnické právo k jednotkám.“.
Z výše uvedeného lze vyvodit, že ačkoli se mohou vyskytnout různé pohledy na výklad „prostoru, který s jednotkou funkčně souvisí“, lze z toho (v kombinaci s důvodovou zprávou) vyvodit, že pokud bude návrh zákona přijat v této podobě, odpadne problém s předkupním právem u garáží, parkovacích stání, sklepů či také podílech na různých okolních zejm. zahradách kolem domu a ostatních plochách atd., které dnes nepřináležejí k jednotce, a tudíž jsou předmětem předkupního práva, přesto s bytovou jednotkou souvisí již třeba tím, že s ní byly koupeny prodávajícím či takové podíly mají všichni vlastníci bytových jednotek v domě.
Lze jen doufat, že legislativní proces bude co nejkratší.
Mgr. Bc. Kamila Klvačová, advokát