Posílení možnosti vymáhání nároků osob odpovědných za správu domu a pozemku, zejm. společenství vlastníků vůči vlastníkům jednotek, kteří nehradí poplatky spojené se správou domu a pozemku

Dne 1.12.2017 vstoupí v účinnost zákon č. 291/2017 Sb., kterým dochází ke změně občanského soudního řádu, zákona o veřejných dražbách a insolvenčního zákona ve prospěch práv vlastníků v bytových domech, resp. společenství vlastníků, proti těm vlastníkům jednotek, kteří na úkor ostatních řádně platících vlastníků jednotek nehradí poplatky spojené se správou domu a pozemku, jako jsou např. společná elektřina, úklid, teplo, příspěvky do fondu oprav atd., dále jen „neplatiči“.

Doposud bylo při vymáhání pohledávek společenství vlastníků ve výrazně slabší pozici, zejména oproti bankám (zajišťujícím úvěr na bydlení) v pozici zástavních věřitelů, neboť i když si společenství vlastníků vymohlo exekuční titul vůči takovému neplatiči a nařídila se exekuce prodejem jednotky, díky přednostnímu uspokojení zástavního věřitele nezůstalo na společenství vlastníků, které toto přednostní uspokojení nemělo, většinou nic.

Na základě statistik bylo zjištěno, že až 64% těchto pohledávek za neplatiči bylo nevymahatelných, což je alarmující číslo. Ve výsledku to znamenalo, že řádně platící vlastníci nesli tíhu dluhů za neplatiče, na což ve finále dopláceli právě ti řádně platící vlastníci.

Tímto zákonem č. 291/2017 Sb. došlo k posílení práv věřitelů těchto neplatičů, ať již došlo v domě ke vzniku společenství vlastníků či nikoli tak, že pohledávky spojené se správou domu a pozemku budou od 1.12.2017 uhrazovány při prodeji jednotky přednostně, a to až do výše 1/10 výtěžku prodeje. Maximální výše 1/10 byla zvolena proto, aby ostatní věřitelé nebyli tímto zásahem nad míru přiměřenou dotčeni a aby se snížily dopady na finanční trh.

Změnil se občanský soudní řád v části výkonu rozhodnutí prodejem nemovitých věcí, tak, že pokud byla alespoň podána žaloba vůči neplatiči, dostává se věřitel do stejného postavení jako zástavní věřitelé a věřitelé s exekučním titulem, kterou může věřitel přihlásit a uspokojí se v rozvrhovém usnesení, pokud bude to té doby vykonatelná. Tato pohledávka je uspokojována přednostně za pohledávkami nákladů vzniklých státu v řízení o výkonu rozhodnutí. Nebude-li vykonatelná, bude soudem pohledávka projednána dodatečně, pokud na ni připadá nějaká platební povinnost z rozvrhu. Současně se změnil exekuční řád, kdy tyto pohledávky byly zařazeny mezi tzv. pohledávky I. třídy a insolvenční zákon, tak, že pokud osoba odpovědná za správu domu a pozemku uplatnila tuto pohledávku za správu domu a pozemku v insolvenčním řízení a došlo v něm k prodeji jednotky, uspokojí se tato pohledávka z výtěžku zpeněžení jednotky před uspokojením pohledávek zajištěných věřitelů, a to do výše jedné desetiny výtěžku zpeněžení.

 

Mgr. Bc. Kamila Klvačová, advokát