Návrat předkupního práva mezi spoluvlastníky

Dnem 1. 1. 2018 se do českého právního řádu vrací novým občanským zákoníkem vypuštěné předkupní právo spoluvlastníků k podílům na nemovitých věcech, jež se bude realizovat při jejich převodu mimo osoby blízké. U převodu na osobu blízkou předkupní právo nevzniká.

Převod vlastnického práva může být jak úplatný (koupě), tak i neúplatný (darování). Novinkou však bude postup při realizaci předkupního práva, které je nyní upraveno odlišně od staré právní úpravy. Předkupní právo totiž nově dospěje až uzavřením smlouvy mezi převodcem (např. prodávajícím), jenž chce převést svůj spoluvlastnický podíl na nemovité věci, a koupěchtivým (např. kupující). Kupní smlouva (nebo jiná převodní smlouva) je poté ze zákona uzavřena s rozvazovací podmínkou, protože převádějící musí předložit ostatním spoluvlastníkům (v zákoně označeni jako předkupníci) nabídku, ve které nabídne spoluvlastnický podíl na nemovité věci k odkoupení předkupníkům. Pokud jej však nikdo nebude chtít, je smlouva nadále platná a nic nebrání zápisu vlastnického práva do katastru nemovitostí. Pokud však nějaký předkupník předkupní právo uplatní, musí mu převádějící tento spoluvlastnický podíl převést za podmínek, za jakých jej chtěl převést koupěchtivému (v případě neúplatného převodu pak za cenu obvyklou). Tímto dříve uzavřená kupní smlouva mezi převádějícím a koupěchtivým pozbyde platnosti. Pokud bude takovýchto zájemců více, nabydou spoluvlastnický podíl do podílového vlastnictví v závislosti na velikosti svých podílů.

Problém může nastat v případě, že převádějící z nějakého důvodu nedá po uzavření smlouvy s koupěchtivým předkupníkům nabídku na uzavření kupní smlouvy, a proto se mohou předkupníci domáhat svého předkupního práva jak po převádějícím, tak po koupěchtivém, neboť s oběma možnostmi podle mého názoru zákon počítá, i když přiznávám, že dožadovat se převodu nemovitosti od koupěchtivého by mělo být snazší.

Mgr. Vojtěch Strnka, advokátní koncipient