Ke zrušení spoluvlastnictví dle NOZ
Již dne 15. ledna 2015 jsme prostřednictvím článku Mgr. Bc. Kamily Klvačové, advokátky, informovali o tom, že dnem 1. 1. 2015 zanikla zákonná předkupní práva spoluvlastníků, která vůči sobě navzájem dosud spoluvlastníci měli, a která vznikla do 31. 12. 2013, přičemž současný občanský zákoník již se zákonnými předkupními právy spoluvlastníků až na několik výjimek nepočítá.
Původně plánovaná novela občanského zákoníku, která by vzájemná zákonná předkupní práva spoluvlastníků do civilního kodexu navrátila, nebude zřejmě v tomto roce přijata, pokud vůbec.
Se zánikem zákonného předkupního práva spoluvlastníků se pojí riziko, že se jedním ze spoluvlastníků v budoucnu například na základě smlouvy kupní stane osoba, která je pro ostatní spoluvlastníky zcela neznámá, aniž by to tito ostatní vlastníci mohli jakkoli ovlivnit, ledaže je mezi spoluvlastníky sjednáno předkupní právo smluvní nad rámec zákona. Problém je obzvláště citlivý zejména tehdy, týká-li se věcí nemovitých.
Nicméně, kromě možnosti dohody spoluvlastníků o zřízení vzájemného předkupního práva na smluvním základě nahrazujícím dosavadní úpravu zákonnou, pracuje naštěstí zákon se zásadou, dle které nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat. Nadále bude autor článku pracovat s modelovou situací, kdy jsou spoluvlastníci pouze dva, přičemž daná pravidla platí obdobně i tehdy, je-li spoluvlastníků více.
Pokud se tedy některý spoluvlastník dostane například do situace, kdy se dalším spoluvlastníkem stane osoba, se kterou nemá dobré vztahy či obecně není s takovým spoluvlastníkem možná domluva ohledně správy společné věci, či nehodlá zůstat ve spoluvlastnickém vztahu z jakýchkoli jiných důvodů, může spoluvlastník navrhnout druhému spoluvlastníku oddělení ze spoluvlastnictví (je-li věc možné rozdělit) nebo zrušení spoluvlastnictví (pokud věc rozdělit nelze), kdy věc připadne za náhradu pouze jednomu ze spoluvlastníků.
Teprve pokud se spoluvlastníci na zániku spoluvlastnictví a jeho vypořádání nedohodnou, může kterýkoli z nich navrhnout soudu, aby spoluvlastnictví zrušil a vypořádal soudním rozhodnutím.
V takovém případě, je-li to možné, soud rozhodne o rozdělení věci, která je předmětem spoluvlastnictví rozdělením. Dovozuje se, že rozdělení není možné tehdy, pokud by se tím výrazně snížila hodnota rozdělované věci. Dále z logiky věci není možné věc rozdělit tehdy, pokud by tím ztratila způsobilost sloužit svému účelu. U zemědělského pozemku je dle obecného pravidla potřeba, aby každá z nově vzniklých částí po rozdělení byla samostatně obdělavatelná. Není ovšem překážkou, pokud věc nelze rozdělit přesně na díly, které velikostí odpovídají výši spoluvlastnických podílů. V takovém případě se „nepřesnost“ vyrovná v penězích. Typicky se tento postup zvolí u nezastavěných pozemků. Přitom, aby nebylo některému z bývalých spoluvlastníků ztíženo hospodaření s jeho pozemkem vzniklým rozdělením původního společného pozemku, může soud zřídit v jeho prospěch (prospěch jeho pozemku) služebnost nebo jiné věcné právo ke druhému pozemku vzniklému rozdělením, jenž připadl druhému z bývalých spoluvlastníků (např. služebnost stezky, průhonu a cesty apod.). U ostatních věcí, které lze rozdělit, toto pravidlo platí rovněž. Nemusí jít tedy jen o pozemky.
Pokud rozdělení společné věci možné není, potom soud celou věc přikáže za náhradu jen některému ze spoluvlastníků s tím, že tento je povinendanou náhradu vyplatit druhému spoluvlastníku, který již nadále (spolu)vlastnické právo k věci mít nebude. Pokud nebude mít o vlastnictví věci zájem ani jeden ze spoluvlastníků (každý z nich by byl raději tím, kterému bude vyplacena jen peněžitá náhrada), rozhodne soud tak, že se věc prodá ve veřejné dražbě a výtěžek se mezi spoluvlastníky rozdělí.
Mgr. Filip Kyjovský, advokátní koncipient