Katastr nemovitostí a zásada materiální publicity

Od 1. ledna 2015 vstoupila v platnost zásada materiální publicity, kterou zavedl nový občanský zákoník. Touto zásadní změnou se vracíme do právních poměrů, které jsou v Evropě běžné. Má-li mít evidence nemovitostí v katastru smysl, musí být důvěryhodná a musí sloužit pro právní jistotu při nabývání nemovitostí.

Ustanovení § 980 odst. 1 NOZ stanoví, že je-li do veřejného seznamu zapsáno právo k věci, neomlouvá nikoho neznalost zapsaného údaje, přičemž podle druhého odstavce téhož paragrafu, je-li právo k věci zapsáno do veřejného seznamu, má se za to, že bylo zapsáno v souladu se skutečným právním stavem, a bylo-li právo k věci z veřejného seznamu vymazáno, má se za to, že neexistuje. Rovněž je-li do veřejného seznamu zapsáno věcné právo k věci cizí, má přednost před věcným právem, které není z veřejného seznamu zjevné (§ 981 NOZ).

Materiální publicita zvyšuje ochranu kupujících v případech, kdy se stanou obětí podvodu a koupí nemovitost od osoby, která je sice zapsána v katastru nemovitostí jako vlastník, ale vlastníkem není. Zásada materiální publicity znamená, že zápis v katastru nemovitostí zakládá tzv. vyvratitelnou domněnku, že jde o skutečného vlastníka, a pokud kupující postupuje v dobré víře, neměl by přijít o takto nabytou nemovitost, ani v případě, že došlo k podvodnému jednání prodávajícího.

Pokud by někdo dosáhl protiprávního zápisu cizí nemovitosti na sebe, pak by se mohl skutečný vlastník bránit tzv. poznámkou spornosti, kterou mu k jeho nemovitosti zapíše na žádost každý katastrální úřad. Zápis poznámky spornosti do katastru dosáhne ten, kdo tvrdí, že je skutečným vlastníkem. Pokud navrhne zápis poznámky do jednoho měsíce od doby, kdy se o přepisu své nemovitosti dozví, nemohou být další kupující v dobré víře. Do dalších dvou měsíců pak musí podat žalobu na určení vlastnického práva k soudu.

Z toho vyplývá, že každý vlastník by si měl z opatrnosti alespoň jednou během tří let zkontrolovat svůj zápis vlastnictví v katastru. Vlastníku pomůže také placení daně z nemovitostí, pokud po něm finanční správa již dva roky nic nechtěla, je třeba zpozornět a zkontrolovat stav zápisu v katastru nemovitostí.

Mgr. Daniel Gajdošík